一個業內排名前幾位的房地產公司，說出問題就出問題，這事絕不簡單。

要知道在現的房地產業，隨便買一幅地都要幾十個億，作為許老闆大不了我就躺平不拿地唄。一年可以省下上千個億，何至於鬧流動性危機呢？危機背後的真實原因，我們需要捋一捋。

1、失血的現金流量表

既然講流動性危機，最重要的一張報表就是現金流量表。

像房地產企業，有一個很重要的事情就是搞錢。

一般地產公司CFO年薪都很高，開這麼高的年薪，最核心的能力就是要幫公司融資。公司鬧流動性危機，十有八九就是融資出問題。不但在外部融不到資，以前的融的錢還要還進去，被各種金融機構各種抽血。

2020年非但沒搞到錢還要倒貼還各種機構770億，是恒大流動性危機的直接導火索。

2020年恒大現金流量表中融資科目，淨流出770億，而2019年這個數據還是流入的1400億。

有些人會說，一個銷售7000億的公司，難道就拿不出這區區700億的現金，會被這700億的現金壓死不成？我只能說那是你太不了解實業了，我見過太多每年大幾個億營收的老闆，連100萬的現金都拿不出來的。

2、高達萬億的一年內債務

如果僅是700億的抽血，比起實業小老闆，財大氣粗的恒大也還不至於鬧危機。我相信恒大還是能緩過來的，因為光2020年恒大在各地拿地就花了1300億。我只要不拿地，錢擠擠還是有的。

真正把恒大壓得喘不過氣來的是超過1萬億的臨期債務。

恒大在2021年12月31日一年內到期的債務有3800多億。這還不算，放在貿易應付款、其他應付款項下一年內到期的賬務高達7900億。這個科目也就是所謂的恒大商票科目。

兩者相加，在未來一年內到期的債務高達12000億。1.2萬億在整個債務結構裏面是個什麼概念？相當於債務存量73%（11771億/16150億）。也就是說有七成的債務是需要在一年之內還掉的。

恒大一年的合約銷售大概7000億左右，要還這1.2萬億的債務，哪怕你打折賣房，未來一年一幅地都不買，還是不夠的。

總債務1.6萬億，其中1.2萬億是要在一年之內還掉的。

恒大短債為主的財務結構，我推測應該是為了降低融資成本。對於地產公司，長債端的成本會快速飆升，所以地產公司都偏愛短債。短債的借新還舊。但這樣一個結構，對任何一個公司的財務來說都是鋼絲上的舞蹈。

3、恒大的資產在哪里

恒大的負債這麼大，你借的錢到底買了什麼東西？有負債就有資產，我們真正要問的是負債所形成的資產在哪里？

恒大近五年的現金流表中，通過融資流入的現金大概4700億，其中1100億投到經營活動。恒大近五年經營活動沒產生正的現金流。融資的大頭3100億投到了和主業不太相關的投資活動中。

我們以恒大下麵的恒大汽車為例，恒大汽車主業不產生現金流，花錢速度我們就看融資。恒大汽車2017年至2020年總共融資了660億，減去現金增加的接近100億，實際花去的資金高達560億。

在2020年業績發佈會上，恒大汽車總裁劉永灼也坦承在新能源汽車產業累計總投入474億元。這個數據和報表數據也基本上可以相互印證。

恒大在投資業務上消耗了大量的現金流，而這些投資業務並不帶來正向的現金流。

體量和恒大相當的碧桂園近五年在投資活動的資金流出僅在1000億左右，是恒大的三分之一。更重要的是人家經營活動的現金流增加了800億，整個集團的現金增加了1300億。

4、恒大最主要的問題

恒大流動性危機，最主要的問題是短借長投。把短期的借款，變成長期的投資款。當地產形勢向下，賣房回款變慢；信用環境惡化，借新還舊變難時，流動性危機出現了。

短借長投才是危機的根本。

地產業務發展到現在，土地款占了絕大部分的成本。如果銀行信用收緊，大不了就不買地根本不至於危機。危機在於企業家無法把握的擴張欲望。

企業能用於長期投資的資金，實際上是非常有限，或是利潤滾存或是股權性質的長期資金。用銀行短期借款去投資長期專案，才是企業的硬傷所在。當企業急需用錢的時候，甩賣長期投資，價格是要打到骨折的。

知止從來就是很高的智慧。

從春蘭到德隆，中國企業這方面的例子是舉不勝舉，我相信許老闆也不會是最後一個。

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