借名買房的有效情形

（一）一般應認定為有效，並確認借名人的房屋所有權

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條和相關司法解釋的規定，就借名買房而言，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，應認定為合法有效。此種情況下，一般認為，借名人可以對出名人主張辦理變更登記手續，將登記在出名人名下的房屋登記在自己名下。

在譚萬興與雷廣志、深圳市京達旅業有限公司房屋確權糾紛一案中，經過深圳市中級人民法院一審、廣東省高級人民法院二審、最高人民法院再審程式，最高人民法院作出了（2011）民申字第261號民事裁定書，認為根據本案一審、二審及本院再審審查認定的事實，再審申請人譚萬興雖然與海龍王公司於2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產買賣合同》，且訟爭房產經相關房產管理部門核准登記在譚萬興名下，但廣志公司此前於1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協議書》所購買房產中涵蓋了本案訟爭的房產，再審申請人譚萬興亦曾於2000年8月17日與廣志公司訂立《協議書》明確約定：“廣志公司以譚萬興的名義購買涉案房產、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產權歸廣志公司所有”、“以乙方（譚萬興）的姓名所購買的房屋所有權歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣志公司）或海龍王公司主張該房屋的所有權”。此外，本案有充分證據證明訟爭房產的首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際上由再審被申請人雷廣志、京達旅業或者案外人廣志公司支付，因此，一、二審判決認定訟爭房產登記於再審申請人譚萬興名下屬於代持有性質有事實依據。再審申請人譚萬興雖對再審被申請人擁有訟爭房產持有異議，但其無法否認代持有的事實，其也未提供證據證明本案訟爭房產的房款及其他相關款項由其本人支付，故本案訟爭房產不應認定屬於再審申請人譚萬興所有。而雷廣志和京達旅業支付了首付款、銀行按揭貸款並支付相應的月供，確認了房屋所有權歸雷廣志和京達旅業共有。

（二）房地產調控中當事人為規避銀行信貸政策而簽訂的借名買房協議應認定有效——金姬善訴董金寶房屋買賣合同案

案例要旨：在房地產調控過程中，當事人一方為規避銀行信貸政策而與另一方當事人簽訂的借名買房協議並未損害社會公眾利益，僅僅損害銀行單方面利益，應認定借名買房協議有效。

（三）實際買房人因受“限購令”限制借用他人名義買房的，一般認定為商品房銷售合同有效

1、俞建飛訴華潤置地(寧波)發展有限公司商品房銷售合同糾紛案（案號索引：（2014）浙甬民二終字第559號）

案例要旨：“限購令”並非法律、行政法規的強制性規定，違反商品房“限購令”的行為不宜認為損害了社會公共利益，故違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效。

2、深圳市寶安區人民法院在（2016）粵0306民初13871號案件中認為，“在符合限購政策的情況下有權要求被告辦理房屋所有權轉移登記。鑒於原告在訴訟過程中具備深圳市住房限購區域內的購房資格，故對於原告要求被告將涉案房屋轉移登記至其名下的請求，不違背事實和法律規定，本院予以支持”。此案經過再審，維持原判。

（四）頂名購房協議應考慮雙方當事人的真實意思表示和合同無效情形認定協議效力

包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案

案例要旨：在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協議無效，並拒絕協助將房屋權屬登記在委託方名下的，法院應查明雙方達成的頂名協議內容，以及頂名協議是否為其真實意思表示，是否存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形，進而作出頂名協議是否有效的認定。

在認定頂名協議有效的情況下，應按照頂名協議約定的名為頂名協議、實為委託代理的內容並綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人。

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