【案號】（2016）粵0306民初21416號

【案件評析】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。

【案件概述】被告是原告的女兒。2012年被告讀大學時，被告作為買受人，在深圳購買了一套商品房，原告作為被告的父母親支付房產首期款，並承擔按揭還款。2013年被告就業，承擔了10萬元的房屋貸款。因家庭糾紛，原告主張涉案房屋是其為規避限購政策而由被告代持，實際所有權歸原告所有。被告認為該房屋為原告對她的贈與，所有權歸被告所有。

【法院判決】涉案房產登記在被告名下，原告請求確認對涉案房產享有所有權，必須要證明不動產權屬證書記載確有錯誤。被告參加工作後，開始量力而行地償還月供至今，雙方的這些行為既符合個人經濟行為模式，也符合家庭倫理和人之常情，不能證明雙方達成了房產代持協議，不能證明原告是房屋實際所有權人。原告訴稱是借名買房、代持房產，既沒有明確的書面協議證實，也沒有證據證明原告承擔著有關涉案房產的全部義務，故原告的訴訟請求不予支持。

【案號】（2014）贛中民一初字第49號

【案件評析】法院認為房產代持協議是為規避深圳市的限購政策而簽訂的，內容擾亂了社會經濟秩序，損害了社會公共利益，為無效合同，自始無效。

【案件概述】2007年7月1日，原告王軍與被告彭章才簽訂了一份《房產代持協議書》，協議約定原告對上述兩套房產享有完全的所有權。2012年3月，彭章才因合同糾紛，法院對案涉房屋予以了查封並依法拍賣。王軍以其系案涉房產權利人為由，對法院的拍賣行為提出異議。2014年8法院作出執行裁定，認為物權的效力以登記為准，在物權登記未經依法確認錯誤或撤銷前依據該登記確定物權的歸屬符合法律規定。異議人王軍遂向法院提起訴訟。

【法院判決】法院認為，《房產代持協議書》系原告王軍為規避深圳市的限購政策而與被告彭章才簽訂的借名購房合同，其內容擾亂了社會經濟秩序，損害了社會公共利益，為無效合同。合同無效，自始不能履行。

借名購房是基於法律行為而取得物權，且權利標的是房屋所有權，不屬於法律另有規定的除外情形，因此必須嚴格執行登記生效主義，只要借名購買的房屋還沒有登記到實際出資人名下，就不能承認實際出資人享有所有權。

本案中，涉案房屋登記在被告彭章才的名下，被告彭章才已將案涉房屋在該案中進行了處分，且其處分行為已經生效的民事調解書確認，而本案被告濱江支行相對於原告而言，為善意第三人，故被告彭章才對案涉房屋的處分行為有效，原告要求停止對案涉房產的強制執行，並解除查封、扣押，沒有法律依據，法院不予支持。

【案號】（2015）朝民初字第02526號

【案件評析】因涉事房產所在地住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持。

【案件概述】原、被告曾系男女朋友關係，2012年2月21日，被告與案外人簽訂房屋買賣合同，交付後涉訴房屋登記至被告名下。後來，原、被告結束戀愛關係，原告認為房屋全部價款由自己支付，因政策所限登記在被告名下，實際為自己所有。訴至法院要求確認涉訴房屋屬於原告所有。

【法院判決】當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

因北京市住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持。原告自述其在本市無購房資格，故其要求涉訴房屋歸其所有違背國家政策。綜上所述，原告訴訟請求缺乏依據，法院不予支持。

【案號】（2016）粵0306民初20243號

【案件評析】善意第三人與名義持有人簽訂買賣合同，所有權發生轉移。即使法院確認代持協議合法有效，因其不能對抗善意第三人，實際持有人仍然喪失了房屋所有權。

【案件概述】2013年4月12日，原告李剛與被告李文燕簽訂代持房屋協議書，約定甲方為房產的實際權利人，乙方僅受甲方的委託代為持有房產。2016年7月15日，第三人熊燦與被告李文燕就涉案房產發生的買賣合同之訴經法院審理，判決李文燕將房屋交付並過戶至熊燦名下，熊燦已申請強制執行。7月28日，經過仲裁確立原被告的代持房屋協議書有效。

2016年10月13日，原告李剛向法院提出執行異議，主張涉案房產實際為其所有，請求中止對涉案房產的執行。法院經審查認為涉案房產被查封時登記在被執行人李文燕名下，依法可以認定為被執行人的財產，並裁定駁回李剛、金愛的異議。

【法院判決】法院確認代持房屋協議有效，但在第三人熊燦與被告李文燕就涉案房產簽訂房屋買賣合同時，涉案房產系登記在被告李文燕名下，且原告李剛作為被告李文燕的代理人與第三人熊燦簽訂了房屋買賣合同。第三人熊燦通過簽訂房屋買賣合同並支付合理對價的行為，善意取得了涉案房產的所有權。由此給原告帶來的損失，原告可另尋法律途徑解決。對於原告提出被告將涉案房產過戶至原告名下的訴訟請求，法院不予支持。

【案號】(2016)浙10民終351號

【案件評析】代持產權協議不能對抗法院強制執行，法院對房產的查封應以權屬登記為准。

【案情概述】2010年11月30日，徐某、趙某某簽訂協議，約定雙方共同出資購買某房產及。考慮到現行限購限貸政策，雙方一致同意將相關產權委託給實佳廠代持。

2011年9月29日，在銀行與實佳廠的票據糾紛一案中，法院准許了銀行對訟爭房產的保全申請，後又作出民事判決，確定實佳廠等承擔連帶責任。判決生效後，銀行向法院申請強制執行訟爭房產。徐某、趙某某以案外人身份向法院提出書面異議，法院裁定駁回異議，徐某、趙某某遂提起案外人執行異議之訴。

【法院判決】不動產的權屬情況應以不動產登記簿記載的內容為准。就效力而言，不動產登記簿具有推定力和公信力。依照物權法第九條的規定，我國採取的是登記生效主義的不動產物權變動模式，即除法律另有規定外，不動產物權變動原則上以登記完成為生效要件。涉案房產登記所有權人為實佳廠，故實佳廠系涉案房產的買受人。

兩原告出於某些因素考慮將房產登記在第三人實佳廠名下，就應當預見到可能由此帶來的風險，並應當承擔這種風險出現的後果。因實佳廠經法院判決而對銀行承擔債務，法院在執行中依據不動產登記簿，採取查封登記在實佳廠名下的執行措施符合物權法定原則，該執行措施並無不當。至於所查封的房產，在被執行後用於償付債務而確導致二原告經濟損失的，二原告可根據代持產權協議等約定來要求合同相對方賠償損失。

因代持人離婚被分割

【案號】（2014）倉民初字第3357號

【案件評析】房屋代持人離婚時將代持房屋作為夫妻共同財產進行分割，實際購房人無法證明代持事實的，法院不予認可，房屋仍作為代持人夫妻共同財產進行分割。

【案情概述】原告為駱勁、嚴曉琳夫婦，被告何美玲與第三人李峰原是夫妻關係，於2009年結婚2011年離婚。

2004年底，原告借用第三人李峰的名義辦理了某社區十餘套房屋的產權登記，當時被告何美玲與第三人李峰尚未辦理結婚手續。由於原告在何美玲與李峰結婚之前就已經認識被告何美玲，出於對被告何美玲的信任，也出於原告已通過公證《委託書》掌控了某社區十餘套房屋的佔有、使用、收益、處分權，因此，原告在何美玲與李峰結婚時和結婚後也沒有再要求二人對某社區十餘套房屋的實際權屬作出書面的確認。此後，被告何美玲與第三人李峰婚姻關係出現問題，於2011年離婚。在離婚判決中，確定李峰對何美玲有支付100萬元的付款義務，何美玲申請申請查封了登記在李峰名下的訟爭房產，訟爭房產在該案執行過程中已被確定為司法拍賣的執行標的。原告駱勁、嚴曉琳主張自己為房屋實際所有人，對被告何美玲提起案外人執行異議之訴。

【法院判決】依照《中華人民共和國物權法》第九條之規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。訴爭房產登記在第三人李峰名下，不動產物權登記具有公示公信的效力，原告並未提交相關證據證明訴爭房系由其出資購買且不能說明訴爭房登記在第三人李峰名下的正當理由，原告提交的一系列證據僅能證明其就訴爭房產與李峰之間有相關的約定，該約定不能對抗善意第三人，另外，對不動產享有佔有、使用、收益和處分權不是認定不動產權屬的充要條件，故法院未支持原告請求確認訟爭房屋及其產權為原告所有的主張。

代持人死亡被繼承

【案號】（2015）深中法房終字第671號

【案件評析】被繼承人在遺囑中對房產進行處分，但涉案房產並非登記於被繼承人名下，法院在判決時仍會嚴格依照物權法的規定，認定其為非權利人，在其遺囑中所作的處分無效。

【案件概述】案外人黃細美和上訴人（原審被告）黃細友是兄弟關係，被上訴人（原審原告）黃帆是黃細美的女兒。2012年9月，黃細美去世。

案件爭議的焦點是位於深圳的一套房產，該商品房權利登記人為黃帆，但一直為黃細友償還貸款並居住使用。黃帆稱系因其出國留學，由黃細友代為管理，現要求黃細友停止侵佔，返還房屋。而黃細友則主張涉案房屋為其與黃細美置換所得，涉案房產歸其所有，黃帆僅系涉案房產名義上的權利人，系代持該房產，提出的證據為黃細美的遺囑。黃細美在遺囑中寫明，黃帆名下某房產，歸黃細友擁有。

【法院判決】本案為返還原物糾紛。涉案房屋現登記在黃帆名下，根據《中華人民共和國物權法》第十六條的規定，應首先推定該房屋的所有權人為黃帆。

即使黃細美所出具的《遺囑》屬實，該遺囑內容也系黃細美而非黃帆確認涉案房屋為黃細友所有，在依本案現有證據無法確認黃細美為涉案房屋實際權利人的情況下，不能依據非權利人在其遺囑中所作的表示而認定涉案房屋為黃細友所有；黃細友雖亦主張黃帆曾出具確認涉案房屋歸屬的《聲明書》，但黃帆對此予以否認，除黃細友單方陳述外並無任何其他證據予以佐證。

據此，雖然涉案房屋現由黃細友佔用並由其償還銀行按揭貸款，但前述事實僅可能在黃細友與房屋權利人之間產生有關房屋使用、替代償還貸款等債權債務關係，而並不足以證明黃細友與黃帆之間存在委託“代持”的基礎法律關係，既不能推翻涉案房屋的現產權登記內容，也不能據此認定黃細友系涉案房屋的真實所有權人。