（1）政策性房屋買賣合同糾紛，適用不動產專屬管轄規則，由不動產所在地法院管轄；

（2）其他一般的房屋買賣合同糾紛，適用一般地域管轄規則，當事人有約定的從約定，無約定或約定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管轄；

合同履行地未約定或約定不明時，如爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地，爭議標的為交付不動產的，不動產所在地為合同履行地。

已登記的不動產和未登記的不動產

不動產所在地的確定有何不同？

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十五條的規定，合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。

管轄條款具有獨立性，合同無效不影響合同中選擇受訴法院條款的效力。

無效。商品房預售許可證明由國家部門頒發，是經備案允許銷售房地產的必經手續。在未取得該證明的情況下，開發商與購房人簽訂的商品房預售合同或商品房買賣合同，均認定無效，但在起訴前取得該證明的，可以認定有效。

如果購房人明知或理應知道自身不符合購房政策，仍交付定金，此時，因自身存在過錯導致不能訂立商品房買賣合同，開發商可以不予退還；如果購房人受到開發商誤導或開發商承諾其符合購房政策的情況下，開發商應退還定金。

購房人以房屋配套設施不符合售房時開發商的承諾（如周圍有九年制學校、地鐵通過、三甲醫院等）為由主張解除合同的，應承擔開發商在售房時對此承諾的舉證義務。

法院在審理此類案件時要查證合同對此承諾是否有特殊約定及是否存在虛假宣傳等，同時還要審查購房人的購房目的，若房屋後期配套與簽訂合同中承諾不符，不能實現購房人購房目的的，開發商構成違約，購房人可以主張解除合同。

制式的商品房買賣合同中約定了逾期交付的違約責任，購房人可以按照合同約定向開發商主張逾期交付已付款利息和（或）違約金。如果有證據證明開發商客觀上無法交付商品房的（如工程停滯不會再開工建設），購房合同目的無法實現，購房人可以主張解除合同並要求返還購房款。對於貸款問題，可以一並予以解決。

承擔。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十四條規定，由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（1）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

可以通過預告登記、登記他項權利、增加違約條款、實際占有使用房屋、保管房屋產權證等房屋證件及購房發票等方式降低自身風險。待過戶條件達成後，一定要及時要求過戶。

可以。如房屋質量存在嚴重問題影響正常居住使用。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第九條和第十條，約定了兩種情況下，買受人可以請求解除合同：（1）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構經核驗確屬不合格的；（2）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。

商品房的防水保修期通常為五年，在保修期內，業主購買的房屋發生質量問題都可以向開發商主張權利。如下雨導致窗臺等部位漏水，業主可以要求開發商在合理期限內進行維修。

停車位作為一種特殊商品，在滿足行業標準的同時，還應符合業主最基本的停車需求。開發商與購房人簽訂的買賣合同一般不會對停車位的尺寸，位置及停放類型進行明確約定。若車位尺寸不符合住建部實施的《車庫建築設計規範》相關規範要求，導致所購入的車位不符合使用需求的，購房人可以要求解除合同（在除斥期間內）或者賠償損失。

可以。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二十條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。