港資房企又一次閃現內地土拍市場。
9月26日的北京土拍上，石景山區新首鋼國際人才社區地塊，在僅一家開發公司競投的情況下底價成交，成交價52.5億。
“石景山之王”中海沒有參與這塊地的競拍，多少有點意外。 不過，當開發主體背景曝光時，就成意料之中了。
這塊地的開發主體「北京首怡科新置業有限公司」才成立一個多月，工商資料顯示，背後的股東有三個，首鋼建投持股6成，剩下4成股份由香港置地和招商蛇口對半分。
港資房企與央國企合作確實少見，合作的契機多源於地方向港資招商。
“這是前市委書記時談的合作地塊。” 有北京房地產業內人士向《鳳凰WEEKLY地產》透露。
香港置地在進入內地之前，開發的多是可持有的寫字樓、商場等。 但過去幾年的疫情，重挫其持有型商業，這家百年房企的年度凈利潤出現大額虧損。
一名香港置地的前內部人士介紹，香港置地轉向開發可銷售型物業，為的是“合理控制風險”。
勾地耗時兩年
石景山地塊以底價出讓，最早可以追溯到2021年。 2011年11月，時任北京市委書記蔡奇會見了怡和集團執行主席班哲明·凱瑟克一行，怡和集團是香港置地的第一大股東。
會見后，雙方還共同見證了首鋼集團與怡和集團簽署《戰略合作框架協定》。
一直到今年，隨著石景山區全面落實京西行動計劃，首鋼怡和合作專案才終於被納入第二批擬供應商品住宅用地專案清單，國際人才社區等重點專案加快建設。
“北京石景山的地談了兩年。” 一名香港置地內部高管向《鳳凰WEEKLY地產》透露。
上述北京房地產業內人士介紹：「首鋼做的一級土地開發，地下亂七八糟東西太多，所以拖了好久。 ”
《鳳凰WEEKLY地產》獲取到一份2021年底的招標資訊，招標檔名為《SS00-1609街區01街坊部分區域污染土壤初步、詳細調查及風險評估專案》，即怡和專案，招標人為首鋼集團。 有人說，這塊地前期可能存在土壤問題。
或許是為了前期準備的治理成本，石景山這塊地的指導價是7.8萬元/平方米，可上下浮動8%。 地塊附近的中海·長安譽，指導價7.58萬/平方米。 每平方米多了2200元，意味著給開發商盈利的空間多了一點點。
鍾愛抄底
除了北京這次土拍，香港置地過去幾年數次因為拍地登上行業熱搜。 每一次拿地，香港置地幾乎都在和同行反向操作，別人不敢買地的時候它大肆買入。
2020年2月20日，調控「灰犀牛」與疫情「黑天鵝」雙重夾擊之下，香港置地以310.5億的價格拿下上海徐匯濱江地塊，成功刷新了中國大陸土地交易的總價紀錄，中間僅經歷了一輪加價。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“上海地王專案的交易，在土地市場略顯悲觀的時候進行，本身就是很不尋常。 ”
2021年12月，內地民企出現第一波爆雷潮，行業進入“深水區”。 香港置地和華潤置地聯合獲取了重慶觀音橋地塊，共斥資30.39億元，拿下了觀音橋電測村100畝地塊。 總建築面積24萬平方米，其中自持商業14萬平方米，住宅10萬平方米。
“老牌港企資金面穩健，在內地地價回調、中長期利潤修復的情況下，加強內地投資是很正常的操作。” 克而瑞研究中心市場研究總監馬千里稱。
百年房企難敵虧損
漫步在香港中環街頭，經常會見到許多含「遮打」的地名，遮打道、遮打大廈、遮打花園。 遮打是廣東話對Chater的音譯，事實上，所有的“遮打”紀念的都是同一個人：吉席·保羅·遮打。
這名亞美尼亞裔香港商人出生於1846年的印度加爾各答，19歲至香港定居，從建設碼頭起家，商業版圖逐步擴大至房地產、礦業、乳製品等。
保羅·遮打名下最出名的兩個房地產品牌，就是“九龍倉”和“香港置地”。 保羅·遮打去世后，香港置地歸怡和集
香港置地起家於1889年香港中環填海工程，保羅·遮打購入中環新填海區多個地皮，還購買了多個填海區建築做拆建，這些建築至今還是香港置地的重要物業，例如香港大酒店、太子行、皇后行、亞歷山大行。
從成立之初，香港置地最偏愛的就是持有型商業。 但是，就是百年來的傳統帶來了新的危機。
香港置地2020年轉盈為虧，出現了36億美元的非營業虧損。 原因是香港置地的主要資產在香港中環物業，包括交易廣場三座大廈、公爵大廈、太子大廈、怡和大廈、約克大廈、置地廣場等。 2020年受疫情影響，香港商鋪空置率上升，中環物業價值下跌。
2021年香港置地仍有13.15億美元的非營業虧損。 2022年底，香港置地的基礎凈利潤為正的7.76億美元，但相比2021年還是下降了約2成。
“受政策和疫情的影響導致住宅開發利潤下降以及商業地產利潤下滑，尤其是商業地產專案出租率有所上升，但租金卻在下降。” 香港置地在財務報告中稱。
所以，為穩定持有型物業的盈利波動，香港置地才不懼內地樓市低谷，大肆拿地。
“香港置地過去的歷史都是以發展長期持有的、高品質的商用物業為主調。 大約十多年前，這主調在發展國內市場時有了策略性的改變，改為以綜合性物業為主，亦不堅持長期持有，住宅及部分商用物業亦可出售。 合作專案可以和合作方優勢互補，合理管控風險，善用資金加速發展。 “一名香港置地的前內部人士說。
在石景山地塊之前，香港置地就已經頻繁和內地房企合作，例如北京的萬通集團、重慶的龍湖集團，一起在重慶拿地的華潤置地。
“地方政府看中的多是其資金雄厚、運營能力強，尤其是盤活存量的能力。” 一名曾和香港置地合作的建築