住房是家庭的棲身之所，能夠擁有一套滿意的商品住宅，是許多人的奮鬥目標。 但有些時候，理想和現實常有差距，對購買頂層住宅的業主來說，房屋頂部的房簷結構，竟然也會成為遮擋理想採光、影響生活品質的一大「槽點」。。
唐先生夫婦與某房地產開發公司訂立預售合同，購買了一套位於樓宇頂層的共有產權住房，主臥室在南側，窗戶朝南; 次臥室、客廳、廚房在北，窗戶均朝北。
兩年後開發商交房，唐先生夫婦入住后發現交付的房屋頂部有較大尺寸房簷，影響其室內日照和採光。 唐先生夫婦要求開發商賠償其違約造成的損失及對生活不利影響的損失。
開發商認為，售房時其已對樓盤情況做了沙盤模型展示，且根據預售合同的記載，其已向購房人就環境、戶型、日照等事項履行了詳盡的告知和提示義務，而涉案房屋在日照間距、日照計算和窗地比等方面均滿足國家有關規範要求，並經過了有關部門的審核與批准，故其不應承擔任何責任。
一審法院經審理認為，涉案房屋頂部房簷尺寸較寬又緊貼窗戶上沿，房簷顯已遮擋了主臥室的日照，且依生活常識即可判定房簷對所有窗戶採光必然有所影響。 一方面，唐先生夫婦僅系普通購房人，開發商與之相比無疑更具有專業知識，其未向唐先生夫婦盡到告知義務，導致選購的房屋與預期目標產生差距，開發商應就此承擔相應的責任; 另一方面，買房對於普通家庭而言系大額消費，唐先生夫婦作為購房人在選購時亦負有謹慎的注意義務，沙盤模型中確已展示了案涉樓盤設計有房簷，且模型中所顯示的房簷位置和房簷與窗戶的比例均與建成的樓房並無出入，其對所購樓房出現瑕疵亦應自負一定責任。 綜上，一審法院判決開發商賠償唐先生夫婦損失8萬元。
開發商不服一審法院上述判決，提起上訴。 開發商認為，在本案中應啟動鑒定以確定涉案房屋的日照時間、採光係數是否符合國家標準。
訴訟中，審判人員對涉案房屋進行現場勘察，結合在案證據，可以認定冬季上午10時許涉案房屋南側主臥室窗戶上半部日照被樓房頂部的房簷遮擋。
北京市第三中級人民法院經審理認為：第一，勘驗結果表明涉案樓宇房簷設計對頂層房屋採光存有影響，且該種影響程度與一般公眾對購買頂層房屋採光預期值存有較大差距; 第二，開發商未提供證據證明簽訂合同之初曾就房簷對涉案房屋日照採光的不利影響進行具體明確的提示和說明; 第三，即使涉案樓宇房簷設計使得唐先生夫婦所購房屋的日照時間和採光係數達到國家強制標準，在開發商未就該房屋日照採光的不利影響進行預先提示和說明以尊重購房者知情權、選擇權等情形下，亦應承當相應的賠償責任。 據此，二審法院作出最終裁判，駁回上訴，維持原判。
法官說法
本案中，購房者出於樸素的觀念，認為「站得高、看得遠、光線好」，決定購買頂層房屋，但是忽略了樓宇房簷可能出現的遮擋，實際情況與預期不符; 開發商未向購房者充分提示建築結構可能造成的影響，亦應承擔相應的瑕疵擔保責任。
結合本案，有三個問題應予以注意：
1.涉案開發商通過沙盤模型展示了整個樓盤的環境、佈局、朝向等情況。 但應當指出，沙盤展示僅是對傳統平面宣傳方式的立體化、具象化，與現場看房等方式相比仍有很大差距。 基於開發商、購房者之間專業能力、交易實力的對比，對於開發商是否盡到提示說明義務，人民法院應以一般購房者的認知水平來判斷。 所謂一般購房者，意指非專業的、僅具有相關生活常識的購房者; 而掌握工程標準、熟悉建築業態、從事有關工作的人，不在此列。 司法裁判要綜合一般購房者的認知能力、開發商宣傳內容、簽約履約過程等因素，並結合誠信原則、公平原則，對開發商的提示義務範圍、購房人的注意義務範圍作出認定。
2.涉案預售合同載明：「甲方（即開發商）對共有產權住房開發規劃範圍內的（包括但不限於）該房屋周邊環境、戶型結構、空間尺寸、朝向、日照、層高等均向乙方（即購房者）履行了詳盡的告知和提示義務。 甲方應就該房屋所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建築造型，對該房屋的通風、採光、防盜、防雨等功能可能產生的不利影響，向乙方進行充分的說明，並提醒乙方對此類影響給予必要的注意。 “但是，此類表述內容本身便是泛泛而談，不能證明開發商曾就”房簷可能遮擋採光“這一具體問題向購房者明示; 同時，這一表述系開發商出具的“格式條款”，在法律上不宜作出不利於購房者一方的解釋。
3.國家有關住宅規劃設計標準，跨越多個建築氣候區劃，要照顧到各地區、各行業、各方面的需求和情況，其中很多指標屬於開發商建設住宅的最低基準。 如住建部《住宅設計規範》（GB50096-2011）規定，每套住宅應至少有一個居住空間能獲得冬季日照，需要獲得冬季日照的居住空間窗洞開口寬度不應小於0.60米，臥室採光窗洞口的窗地面積比不應低於1/7;《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）規定，東北、華北、華東、中南等地城區人口超過50萬的住宅建築， 日照時數僅為大寒日不小於2小時。 有賴於規劃、建設等部門的監督管理，開發商新建住宅通常符合上述標準。 因此，判斷開發商應否承擔相關責任，不應僅考察是否符合國家標準，而更要綜合考慮合同目的、締約條件、履約情形、當事人合理預期等因素。 也就是說，這歸根結底是一個履約問題，而不是單純的技術問題。
對購房者來說，買房置業是人生大事，要勤比較、多權衡、慎決策; 選購新宅切忌想當然，沙盤模型、商業宣傳等可能會與實際情況有差距。 房地產開發商相對佔據市場優勢地位，應盡到充分的解釋說明、告知提示等義務，誠信友善經營才是生財有道。