借了親戚的名買房

親戚卻將房子賣給了他人

因為雙方的親戚關係

當時並沒有簽訂借名買房協議

這借名關係到底該如何認定？

一起看看下麵的案例吧~

1、基本案情

江男與齊女系夫妻關係，因雙方資信問題，無法辦理購房貸款。經商量，雙方以齊女表姐劉女的名義簽訂購房合同、辦理按揭貸款。後江男與齊女協議離婚，並在離婚協議中約定案涉房屋歸江男所有，齊女之父也予以簽字。離婚後江男未及時佔有房屋，後其發現劉女將案涉房屋出賣給了他人。故江男以劉女惡意處置其房產為由，將齊女、劉女起訴至法院，請求判令被告返還出賣房屋所得的實際款項，賠償原告利息損失。

被告劉女辯稱，其與江男、齊女之間不存在借名買房關係，其出售的案涉房屋系自己所有。

2法院審理

法院審理查明，江男與齊女2010年10月登記結婚，2015年8月協議離婚。齊女與劉女系姨表姐妹關係。2011年劉女與恒宇公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了案涉房屋。

本案爭議焦點為，江男、齊女與劉女之間借名購房的合同關係是否存在。

第一，江男交款在前，劉女更名在後。法院向開發商恒宇公司調取證據，明確2011年9月8日，江男即與該公司簽訂了涉案房屋的商品房買賣合同，並於當日交付了首付款7萬元。2011年10月11日，因合同履行問題，經江男申請，恒宇公司對相關商品房買賣合同進行了更名處理，與劉女重新簽訂合同，合同所留聯繫地址為江男的住址，且劉女並無證據證明其在合同更名後另行向恒宇公司交納了首付款。

第二，房屋實際還貸人為江男。通過江男提交的銀行轉賬記錄可知，2011—2015年期間，均為江男與齊女轉賬還款。在2015年8月份，江男與齊女離婚之後，則基本全為江男自行通過ATM機轉賬還款，相關現金還款的銀行網點確系江男居住地附近的銀行網點。劉女辯稱，江男與齊女給其的轉賬並非還房貸，而是二人償還對劉女母親的借款，而ATM機及櫃檯現金存款為其本人還款，但對於以上主張，劉女並未進一步舉證。

第三，房屋系江男裝修。江男提交了裝修材料送貨單等單據，所留聯繫人均為江男與前妻齊女，聯繫電話亦為兩人的號碼，且相應的電話號碼也是涉案商品房買賣合同中所留存的買方的電話號碼。劉女稱相關購房材料及裝修票據系江男利用齊女代其保管時擅自留存取得，其未能提交證據，且所有的裝修票據中均未出現劉女的名字或聯繫方式，這與劉女所稱的裝修為其所為的主張，明顯不相符合。

第四，江男與齊女在離婚協議中對房屋歸屬作出約定。二人的離婚協議中約定案涉房產歸江男所有，齊女辯稱該協議是其及其父受江男脅迫所簽，但並未舉證證明。

法院認為，根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條第一款的規定，江男提交的證據可以形成完整的證據鏈，證明其與齊女系案涉房屋的實際購房人。在兩人為實際購房人，但房屋買賣合同為劉女簽訂的情況下，應當認定江男、齊女與劉女之間存在借名購房合同關係。

法院判決：齊女與劉女返還江男房屋售房款85萬元及利息。經二審、再審後，法院判決已經發生法律效力。

3、法官說法

隨著房產價值的高漲及社會財產觀念的變化，家庭親屬間的借名買房風險也日益增加。在合法合理的情況下，如確需借名買房，實際購房人應與名義購房人簽訂合法有效的書面協議，明確約定雙方的權利義務。同時，實際購房人作出交付購房款、還貸、裝修房屋等行為時，應留存好購房合同、付款發票、收貨單據、轉賬記錄等實際購買使用或控制房屋的證據，確保日後發生糾紛時，能夠利用充分的證據來保護自己的權利。即便如此，因我國不動產物權採取登記主義，實際購房人不能僅憑與名義購房人的借名買房合同直接確認其所有權，因此借名買房中，始終存在房屋被名義產權人轉賣給善意第三人及因名義產權人涉訴而被查封執行的風險。

法條鏈接

《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條第一款

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。

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