在現實生活中，有的夫妻由於夫妻關係不好和缺乏溝通，常常出現夫妻一方未取得另一方同意之下，就單方出賣房屋等情況發生。那麼夫妻一方私自出賣共有房屋其買賣合同是否有效呢？
案例01：案例展示
張某與吳某結婚已有20年，2008年吳某向朋友購買一套92平方米的二手住宅房，產權證載明房屋所有權人為吳某，房屋共有人欄處為空白。2017年6月吳某私下將該房屋賣給了楊某並簽訂了《房屋買賣合同》。張某得知情況後，認為吳某和楊某的房屋買賣行為侵犯了其合法權益，且該房屋現未交付買受人楊某管理，也未辦理過戶登記，為此訴至法院主張該房屋買賣合同無效。
法律分析
法院審理認為，買賣合同中，出賣人是否為標的物的真實權利人，並不影響買賣合同的生效，若出賣人為無權處分，只產生買受人能否取得所有權的後果，而不影響合同效力。在此案中，雖然房屋屬夫妻共同財產，但房屋所有權證上載明房屋所有權人僅吳某一人，《房屋買賣合同》系吳某、楊某自願簽訂，且交易價不低於市場價，楊某已支付全部購房款，合同合法有效。據此，法院遂判決駁回原告張某的訴求。
案例02：案例展示
2012年5月8日，王X與李X經某房屋仲介公司簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定：李X將其一套面積為78平方米的房子以14萬元賣給王X，定金為1萬元，餘款於房屋過戶後全部付清，房屋過戶手續由仲介公司代辦，李X提供過戶該房屋所需要的相關資料，王X負擔過戶費用。合同簽訂當日，王X向李X支付了定金。隨後，李X向仲介公司提供了房產證(上面登記的所有權人為李X一人)；李X所在居委會出具“李X的丈夫陳某已經於2010年4月病故，至今無配偶”的證明及身份證等證明。雙方在仲介公司的幫助下辦理了房屋過戶手續。2014年初，一位姓陳的男子找到已經入住該房的王X，稱自己是李X的丈夫，該房子是他與李X夫妻共同財產，李X瞞著他私自出售了該房屋，他現在要收回房子，被王X拒絕。陳某向房產管理局提出書面申請，稱李X弄虛作假，擅自出賣夫妻共同財產，居委會的證明也與事實不符，要求撤銷王X的房產證。房管局最後註銷了王X的房產證，恢復了李X原來的房產證。王X得知這一事實後，於2014年5月以李X為被告、陳某為第三人向法院起訴，要求確認房屋買賣合同有效。王X的訴訟請求能得到法院支持嗎？
法律分析
法院在審理中查明，陳某長年在外地工作，夫妻感情淡薄，很少回家，多年兩地分居，當地的居委會和鄰居也很少見到他，李X出售該房屋時，叫兒子到居委會假稱丈夫於2010年4月病故，拿到那份證明。經審理認為，李X向仲介公司提供房屋過戶所必需證明材料，經有關職能部門審查後辦理了過戶手續，原告王X已經盡到作為購房人應盡的注意義務，不存在過錯，並按約付清全部房款，實際居住至今，屬善意取得該房屋，應依法予以保護。李X在出售房屋過程中弄虛作假，擅自出售夫妻共同財產，存在過錯，由此給第三人陳某造成的損失，陳某可另行主張權利。遂判決合同有效。
本案法院適用了“善意取得”原則，即無權處分他人財產的佔有人，將其佔有的動產或不動產轉讓給受讓人，如果受讓人在取得該財產時出於善意，則受讓人將依法取得該財產的所有權或者其他物權，原所有權人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人(無處分權人)賠償相應的損失。
《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三) 轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”所以，對於像房屋這樣的不動產，無處分權人將房屋轉讓給購房人，只要購房人滿足善意、合理價格有償取得和已經過戶登記這三個要件，即使真正的房屋所有權人也不能主張房屋買賣合同無效而要求返還。當然，所有權人要求無處分權人侵權賠償、不當得利返還、承擔違約責任等方式得到法律救濟。
律師提醒
對於房屋購買人來說，善意取得制度的適用有著非常嚴格的限定條件，只有對出賣人的身份、年齡、婚姻狀況、房屋權屬登記、實際使用等情況已經盡到了一個普通人，所能達到的注意義務，仍然不能發現出賣人所隱瞞的房產存在的權利限制與瑕疵的事實，並且辦理完房屋過戶手續，才構成善意取得。千萬不要輕信出賣人的口頭描述和承諾，沒有看到或掌握出賣人個人和房產的相關資料，或者以明顯低於市場價就草率簽訂合同並付款，即使辦理完房屋過戶手續、拿到房屋證，真正權利人也可以主張該合同無效，購房人應承擔將房屋返還的義務。
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