在商品房買賣中，開發商通常要求購房者先交付部分購房定金，定金數額少則幾萬元，多則幾十萬甚至上百位的定金。然而，很多購房者在定金交付後，出現其他客觀情況，不能購房了，這種情況該如何拿回已交付的定金呢？

我們先來看看相關法律法規及司法解釋的相關規定：

1、《民法典》第587條：債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

2、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

購房者一般在購房時簽訂的定金協議或認購書等都具備定金性質，所支付的定金是作為簽訂商品房預售合同的擔保，若一方在約定的時間拒絕訂立商品房預售合同，則要按照定金罰則來承擔不利的後果。

那購房者怎樣才能從開發商那合法合理的退回購房定金呢？

首先，作為購房者要在定金合同或認購書約定的時間去和開發商商談商品房預售合同的主要條款。

作為購房者要在定金合同或認購書約定的時間去和開發商商談商品房預售合同的主要條款，而不是告訴開發商我不買房了。通常作為開發商來說，商品房預售合同的版本不容改變，而購房定金合同或認購書中往往不包括以下內容：違約責任、交房時間、交房條件、付款期限、貸款銀行的選擇、補充條款、開發商的廣告是否作為合同的條款、社區具體的設計規劃圖以及其他購房細節。然而上述內容都是商品房預售合同的主要條款，也就是說，購房者可以從選擇上述內容中的一項或幾項同時和開發商談判，若未能達成一致意見，而導致商品房預售合同無法訂立的，根據最高院關於商品房買賣的司法解釋，開發商應該退回所收取的定金。

需要注意的是：所有的談判必須在公平的基礎上進行談判，若變更定金合同的相關條款，或提出極為苛刻的另對方無法接受的條件，可能都是為違約。

建議：作為購房人最好是聘請專業的律師去和開發商就合同的主要條款進行談判，因為律師對合同的熟悉程度，以及專業的合同條款談判能力，一般不會遺漏所需要談判的內容，同時律師可以提出既合理又讓開發商難以接受的合同條款。

其次，作為購房者要有證據意識。

作為律師有必要提醒各位購房者，若一旦發生開發商拒絕退還定金而發生訴訟或仲裁，要有足夠的證據證明自己在定金合同約定的時間和開發商就合同的內容商談過（即要證明自己沒有違約）。而現實中很多購房者雖在規定的時間和開發商商談具體的合同內容，但是往往由於沒有的證據意識而導致敗訴。在這裏，本律師提供以下幾種方式供購房者作為取證的參考：

1、錄音或錄影，目的是還原商談合同內容的情形，尤其是錄影一目了然，而且現在的智能手機均有攝像功能（取證時務必採取隱蔽的方式進行）；

2、如果聘用律師提供法律服務，在無法就合同主要條款達成一致意見時，聘請律師所簽訂的《聘用律師合同》及律師事務所的開具發票，在法庭上均可以作為有力證據，證明就購房問題，聘請專業的律師去參加談判；

3、可以聘請公證人員就合同的商談過程進行公證；

4、可以請兩個以上的證人一起去和開發商商談合同的內容，一旦發生訴訟，證人可以出庭作證，但是證人證明力有待考證。

最後，做到以上兩點後，開發商仍然拒絕退還定金，剩下的事就是交給律師提起訴訟，要求判決退還定金。

（特別說明：這種拿回定金的方式，雖有違誠信原則，但不失為拿回定金的一種較好方式，本文僅針對一手房買賣）

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