近日，長租公寓“爆雷”

備受關注

部分長租公寓

“高進低出”“長收短付”

資金鏈斷裂後攜款跑路

業主和租客都成為了受害者

業主丟了租金無處可尋

租客付了房租被迫搬家

隨著租房市場的不斷變化

“租金貸”進入人們的生活

尤其為青年人提供了

暫時資金短缺的方便

但其中的法律風險

也值得大家關注

本期小编結合案例

為您解讀房屋租賃

過程中各類陷阱

案例1：

勿貪小利！警惕租金過高或過低

李先生有一套60平米的房屋，平常閒置就考慮出租以增加收入。經過幾番查找，李先生將該房屋的租賃事宜委託給某資產管理公司的員工韓女士作為獨家代理，合同約定：委託期限為4年，第一年租金為每月4050元；若該公司遲延交付租金滿15個工作日，即賠償李先生兩個月的租金。雙方簽訂電子版《財產委託管理服務合同》，合同最後一頁有甲方李先生和乙方韓女士的電子簽名，隨後雙方完成了房屋交收。合同簽訂後的兩個月，該資產管理公司未依約支付租金。李先生稱韓女士以租金過高為由要求解除合同，但李先生並未同意。隨後，李先生將該資產管理公司訴至法院要求賠償違約金。

法院經審理認為，李先生與韓女士簽訂的《財產委託管理服務合同》已經成立並生效，該資產管理公司未依約支付租金構成違約，李先生主張的違約金明顯高於其實際損失，故法院予以酌減。

風險提示

“高進低出”是指長租公寓作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客。表面上看，房東和租客都“占到了便宜”，但長租公寓經營一旦發生變化，房屋仲介解除合同，最終房東及租客利益也將雙雙受損。在此提示您，房東將住房委託給公司時，應多加瞭解周邊住房的市場租金價格，對委託價格明顯高於市場租金水準的，要提高警惕。另外，租客租賃住房時，對租金明顯低於市場租金水準的，要慎重。簽訂住房租賃合同時，建議使用正規的北京市住房租賃合同示範文本，出租方作出的口頭承諾應寫進書面合同，雙方應簽字蓋章。

案例2：

慎重簽約！避免向合同之外帳戶付款

小王與某公寓管理公司簽訂《房屋租賃合同》，約定小王承租一套房屋，租賃期限自2019年9月18日至2020年9月17日止，租金為每月1350元，押金為1350元，租金付款方式為年付，並指定杭州某公司作為收款方。合同簽訂後，小王依約支付了1350元押金及一年房租16200元。2020年3月，因該公寓管理公司經營陷入困境，未能如期向業主支付租金，案涉房屋所有權人要求小王騰退房屋。小王搬離該房屋後將該公寓管理公司及租金收款方杭州某公司訴至法院，要求其共同退還押金及租金。法院經審理認為，某公寓管理公司因自身原因未能履行與小王簽訂的合同，構成違約，支持了小王的訴訟請求。

風險提示

“長收短付”指的是租客交一年甚至更長時間租金給長租公寓，長租公寓則按月向房東支付房租。簽訂住房租賃合同時，建議雙方約定不超過3個月的支付週期，通常為“押一付三”，避免一次性支付一年以上的房租，以防住房租賃公司因經營不善跑路進而無法繼續履行合同，造成“房錢兩空”。

租客支付房租和押金時，應向合同約定的公司帳戶（出租方為公司）、個人帳戶（出租方為個人）支付款項。當出租方為公司時，切勿向合同約定之外的公司帳戶、業務員個人帳戶或其他個人帳戶支付款項（包括支付寶、微信等個人收款帳戶）。轉賬支付應保留轉賬憑證，現金支付應要求收款方出具收據。

案例3：

量力而行！警惕陷入“租金貸”陷阱

小馬與某仲介公司簽訂《房屋租賃合同》，約定該仲介公司將受託出租的坐落於杭州市的房屋整租給小馬，租期為一年，自2019年3月10日至2020年3月9日止。雙方約定涉案房屋租金為每月2400元，申請分期貸款月還款金額為3200元，租金差額800元作為租房優惠款於每月返還給小馬。小馬稱某仲介公司要求其通過使用名為“住家”APP與銀行簽訂《貸款合同》，並把首期房租及押金支付給了經營該APP的平臺杭州某金融公司。小馬已支付押金2400元並自2019年3月至2019年8月期間每月按期還款3200元，仲介公司亦在此期間每月向小馬返還租房優惠款800元。但自2019年8月起，仲介公司未再向小馬返還租房優惠款。後，涉案房屋被房屋所有權人收回，仲介公司喪失房屋的代理出租權。隨後，小馬將某仲介公司訴至法院要求其退還已支付的押金2400元以及剩餘7個月的租房優惠款5600元。法院經審理認為某仲介公司未依約退還押金和租房優惠款，構成違約，故支持了小馬的訴訟請求。

風險提示

“租金貸”是指租客在與住房租賃企業簽訂租賃合同的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合同，通常由金融機構替租客支付全年房租，租客向金融機構按月償還租房貸款，同時還要另行支付一筆服務費。然而，部分租賃企業卻利用種種優惠誘導租客簽訂貸款合同，並借助租金貸業務急速擴張，形成資金池。一旦長租公寓跑路，租客既面臨被房東驅逐又要償還租金貸的窘境。

2020年9月7日，住建部官網發佈通知，就《住房租賃條例（徵求意見稿）》公開徵求意見。第二十三條規定，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

因此租客承租房屋時，要注意查看房屋租賃合同中有無“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關條款，是否需要額外簽訂貸款補充協議等。如果需要使用“租金貸”，應合理評估自身還款能力，自願申請“租金貸”，住房租賃公司和經紀機構不得誘導或強迫租客使用“租金貸”，對租客使用“租金貸”應當盡到提示注意義務。

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