2020年5月28，十三屆全國人大三次會議表決通過了《民法典》，將從2021年1月1日起實施。每個人的每項權利在每時每刻都受到民法典的保護，出臺民法典，標誌著我國依法保護民事權利將進入全新的“民法典時代”。

在民法典中，增設專章規定居住權，以滿足特定人群的居住需求等。 

居住權的入典是此次民法典的亮點。這一概念在國內提出已經有幾十年時間，但因備受爭議並未落地，物權法立法時也曾先寫入後刪除。

在網路上，有人混淆了房屋所有權和居住權，又將居住權使用期混同為70年土地使用期。

那麼，居住權到底是什麼呢？

居住權是指居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有地佔有、使用的權利。居住權設定的目的在於將房屋所有權在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。更重要的是，現行法只承認“房屋所有權”以及“租賃權”兩種房屋的利用形式，難以完全滿足當事人的多樣化需求。而居住權同時具有穩定性和靈活性，能夠充分保障所有權人對房屋的自由支配，為利用房屋提供了更多方式，還可以填補“房屋所有權”和“租賃期”的中間地帶，有利於最大限度地發揮房屋的效用。

事實上，住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基於婚姻家庭關係的情況統統不屬於居住權。

民法典中所指的居住權，也並不等同於日常租賃關係中獲得的對房屋的使用權。居住權與租賃權在根本上是不一樣的。

同樣是對於他人財產的使用，在租賃過程中產生的居住關係屬於債權，也是一種契約關係。承租人可以基於房屋租賃合同取得的對他人房屋進行使用、收益的權利，但承租人的權利僅限於用益而無法直接支配。

而在物權編中規定的居住權則具有獨立性和直接支配性，能以自己意思無需借助他人的行為對房屋直接進行管領、實現權利內容。

不難看出，居住權是增加規定的一項新型用益物權，在明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。

《民法典》關於居住權的相關條文

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有佔有、使用的用益 物權,以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設立居住權,當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款:

(一)當事人的姓名或者名稱和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的條件和要求;

(四)居住權期限;

(五)解決爭議的方法。

第三百六十八條 居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人 另有約定的除外。

第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的, 應當及時辦理註銷登記。

第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。

那麼，這個變化又會給我們帶來什麼影響呢？

首先，這一規定，對於日後二手房的購買有了一條必備的手續，因為購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記有居住權。一旦房屋的居住權在房管局登記了，就算成立，沒有登記則不成立。買房一定要查冊，看房屋有沒有被設置了居住權。因為，新房東也不能趕走居住權人。舉個例子，老人一旦給保姆或親戚設立“居住權”，老人去世後，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權。

如果“居住權”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動產證，也沒有權利將其趕出，也不得再次用於出租。當然，保姆或親戚只能居住，沒有資格進行轉讓買賣，其子女也無法獲得繼承權。至於居住要不要另付租金，這要看當時約定。如果沒有約定，一般都是無償的。這只是一種可能存在的應用場景。

未來，“居住權”的應用場景可能會覆蓋到更多領域：婚姻財產約定、公租房、以房養老、子女繼承糾紛、離婚後居無定所。

其一，男女結婚，婚前財產為個人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權，而不用讓出所有權。

其二，公租房未來可能會通過“居住權”加以確認。目前公租房所有權一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關係，基本權益很難得到保障。如果能明確“居住權”，無疑這些中低收入者的權益能得到更多保障。 

其三，這幾年，“以房養老”問題層出不窮。所謂以房養老，是指老人將房子抵押給金融機構，獲得養老金直到去世。一些機構以此為名，騙取老人房產，導致老人不知不覺中房產被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。如果在簽訂“以房養老”協議的同時，保障老人居住權，不到去世，這一權利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身……另外，居住權的用益物權，實際上是把居住權和所有權分開，設立了居住權的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙，因為即使是房屋能夠過戶，但如果合同約定的居住時間還在持續，依然需要保障居住權人的權益。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會考慮此類房子。

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