最近，一位深圳客戶張先生的經歷讓我陷入深思：他掛牌3年的豪宅降價600萬才成交，而同期，他早年配置的香港儲蓄險保單，復利已突破6.5%。他感嘆：“早知把第二套房換成‘金融房產’，現在至少多賺300萬。”

我們先思考一個問題：為什麽房子不再是“最佳投資”了？為什麽我們整個社會的投資遷移，已經從空間資產，轉向時間資產了。

什麽是時間資產？時間資產就是金融資產，比如說可以跨期配置的存款、債券、股票、基金、保險養老金。

什麽是空間資產？房地產就是典型的空間資產。為什麽之前房產會大漲？因為以前人多、沒有進入到老齡化、少子化的進程，

人紮堆的時候，空間是稀缺的，所以房子就是昂貴的資產。但是現在人變少了，很多年輕人都不結婚、不生娃了，空間變多的時候，空間資產的價格就開始下跌了。但是人變少了，時間也變少了。

畢竟只有人這種高等生物，才能在有限的時間裏，發揮出創造和改變世界的價值。所以，人少的時候時間是稀缺的，它就變成了昂貴的資產。不動產是帶不走的，但時間資產是有流動性的，市場會賦予它新的價值。

所以我們會發現：“空間資產”時代結束，“時間資產”時代來了！

很多人現在拋售房產是因為：

房子可能正在嚴重擠壓，一個家庭的現金流、“吃掉”他們的財富。

2023年香港豪宅價格下跌12%，內地一線城市租金回報率跌破1.5%。房地產稅試點、遺產稅風聲、跨境資金監管收緊，持有實體房產的隱性成本飆升；二手房平均成交周期拉長至9個月，急用錢時可能被迫“割肉”拋售。

實體房產的“重資產、低流動、高稅負”屬性，與當代財富管理追求的“靈活性、安全性、傳承性”已嚴重脫節。

當下是現金流為王呀！

如果你只把現金放到定期存款當中，它是沒有辦法形成現金流的。我們要註意資產的流動性。以史為鑒，我們來看一下日本。日本1994-2021年，它的資產配置發生了一個很大的變化。

首先，空間資產下降，存款占比上升，基金股票的比例變化不大，但是保險和養老金的占比，有所提升。

為什麽會出現這種變化？是因為日本受到了經濟泡沫的沖擊。

最典型的表現就是：

1、錢不值錢了：泡沫時期房價、股價瘋漲，後來崩盤，大家發現手裏的資產突然縮水，錢沒以前那麽“實在”了。

2、工作不好幹了：企業倒閉、裁員變多，老百姓掙錢更難，花錢也不敢大手大腳了。

30年的經濟衰退，導致日本金融資產的收益率接近為0，銀行存款利息接近0%，錢存銀行=貶值。

日本面臨的是：沒有什麽資產可以配置、什麽都不賺錢，幹脆就把錢存在那什麽都不管了。

還有一個深層次的原因是：

日本長期處於低通脹、通縮的一種狀態，他們會把錢會換成一些硬通貨，比如說黃金，然後把房產進行拋售。而且他們房子、汽車、手機、消費品的價格也都在下跌，在他們的價格都在下跌的情況下，會發現：

保險和養老金，反而會作為一個社會的基本盤呢？

因為一個國家的發展趨於成熟的時候，保險和養老金的比例都會隨之上升。

這是國家認知提升的一種表現。在美國、日本、歐洲的整個家庭資產配置結構當中，保險和養老金的配置比例幾乎高度一致，都在26%-30%之間。

當磚頭水泥的舊時代謝幕，金融房產的黃金十年正拉開帷幕。聰明的投資者，早已把“產權證”換成了“保單號”。

很多人現在開始出手房產，也是意識到：

想40+後過得還不錯，現在就要開始為退休儲蓄，避免債務。

什麽是“金融房產”？為何它能碾壓傳統投資？

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‌金融房產 = 香港保險儲蓄分紅險 + 家族信托架構‌，本質是通過美元保單構建“現金流永動機”：

大多香港儲蓄分紅險20年預期IRR接近6%，長期預期IRR在7%左右，能夠在保本的基礎上實現穩健增值。