業主在辦理新房交付手續時
遭遇物業公司強制要求
預繳一年物業費
否則
拒絕交付鑰匙
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“買房時開發商承諾免收二十年物業費，通知收房時物業公司又要求必須先預繳一年物業費，否則不給鑰匙。”購入某樓盤的王女士向法院展示開發商出具的《免收物業管理費承諾函》，其中明確標註：免收貳拾年物業管理費。“公司委托物業交付房屋鑰匙，交房流程已辦理完畢。原告沒有拿到房屋鑰匙是因其拒絕繳納第一年物業費，是其自身原因所致。”“對開發商出具的《免收物業管理費承諾函》予以認可，但免收物業費是從第二年開始起算，入夥通知上明確載明業主需繳納第一年物業費，與王女士這樣免收物業費的業主超過20戶，別人都是這樣辦的。”物業經理拿出《入夥通知書》。2022年2月，王女士與開發商簽訂《宜昌市商品房買賣合同》及其附件《補充協議》，合同約定王女士購買其開發的某項目房屋一套，交房時間為2023年11月30日前。同時，開發商出具《免收物業管理費承諾函》並蓋章確認，該承諾函載明“業主：恭賀閣下認購XXX樓盤XXX號房，為答謝您的厚愛與支持，特免收您購置的該商品房貳拾年物業管理費。特此承諾。”合同簽訂後，王女士依約支付了購房款。2023年11月29日，開發商向王女士郵寄了《入夥通知書》，通知房屋已經達到交付條件，於2023年12月1日起集中辦理交房手續。入夥通知書載明辦理入夥需繳納的費用有房屋面積差結算款、契稅和公共維修基金、產權證登記費及物業費，並載明物業費的收費標準。2023年12月2日，王女士前往辦理交房手續，開發商告知在其物業公司領取房屋鑰匙，物業公司要求預繳第一年物業服務費後才可領取房屋鑰匙，雙方因是否應當預繳第一年物業費發生爭議。其後，王女士將開發商及物業公司訴至法院，要求二被告立即交付房屋，由開發商向其支付逾期交房違約金，並由物業公司從實際交房之日履行免收20年物業費義務。
法院經審理後判決：開發商及物業公司於本判決書生效之日起十日內向原告交付案涉房屋；開發商於本判決書生效之日起十日內支付原告逾期交房違約金；物業公司自案涉房屋實際交付之日起向原告履行免收二十年物業費義務。後開發商不服上訴，二審法院經審理後判決：駁回上訴，維持原判。
按約交付房屋是開發商的主要合同義務，該義務的履行受法律和合同的雙重約束。案涉商品房銷售合同就房屋價款、支付方式、交付期限及違約責任等內容進行了明確約定，原告已依約支付全部房款，則開發商應約向原告交付房屋。本案中，開發商在交房條件成就後通知原告集中辦理交房，同時設定向物業公司預交第一年物業費作為交付房屋的條件致使交房未成。預交物業費並非雙方合同約定辦理房屋交接手續的前提或必要條件，開發商在入夥通知書中單方設定預交第一年物業費作為交房的前提，系利用自身強勢地位，在交房時附加合同未約定的不合理條件，且該條款存在免除格式條款提供方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形,故該條款無效，對雙方沒有約束力，其委托交房的物業公司以原告未預交一年物業管理費為由拒絕交房沒有依據。綜上，開發商未按合同約定交付房屋，其行為構成違約，應支付延期交房違約金至實際交房之日止。對於開發商售房向原告出具的免收二十年物業費承諾函，物業公司雖未在該承諾函上蓋章確認，但庭審中對該承諾函予以認可，同意履行免收二十年物業費義務。該承諾函中未約定免收年限的起算時間，依照物業費交納的慣例，業主應當自交房之日起交納物業費，則其免收物業費的起算時間理應為交房之日起，而非次年起算。
實踐中，基於開發商與物業公司或存在關聯關系，開發商委托物業公司交房的情形較為常見，但物業公司往往要求買受人預交物業費方可領取鑰匙，這也是本案糾紛的爭點所在。其實，商品房銷售合同與物業服務合同系兩重法律關系，如商品房銷售合同中對預交物業費無特別約定，則業主收房時無須先行交納物業費，開發商以此拒絕交房造成業主遲延收房的，應由開發商承擔逾期交房的違約責任。同時法官也特別提醒，作為購房者的業主，也應當按照物業服務合同的約定及時繳納相應的物業管理費，只有這樣才能維護美好的小區生活環境、提高物業的服務質量，讓業主有一個滿意的居住環境。
