“把房子租給二舅，簽訂20年租約阻止法拍”“法拍房裏住未成年人，監護人以孩子的名義提出異議”……近期，一些打著“斷供保房”旗號的視頻在社交平臺頻頻出現，博主自稱“有迷之操作，不僅能保房還能倒賺一筆”。引流之後，有人正通過銷售保房課程、提供保房咨詢服務等方式賺錢，“僅電話咨詢便要付費2000元”，房貸逾期前後兩個階段的收費標準也不相同。近日，南都、N視頻記者調查發現，上述視頻不乏誇大其詞、誤導民眾之處，若按此操作還可能被追究法律責任。甚至一些博主講述的保房方法，連其團隊成員都無法說服，有工作人員私下提醒“這種方式不可取”。有律師告訴南都記者，上述很多做法都是拆東墻補西墻，債務依然存在，而且這容易給當事人造成誤導，產生更多成本，建議即將斷供的業主要擦亮眼睛，避免財務狀況雪上加霜。“我在深圳買了一套300萬的房子，首付90萬，月供1.2萬。斷供半年後，我被銀行起訴了，現在法院不光查封了房子，還凍結了銀行卡。”“月供1.4萬的我，選擇斷供躺平了……”近期，社交平臺出現不少“斷供者自述”的帖子。另一邊，關於斷供保房的“攻略”視頻在網上應運而生，持續刷屏。“全國出現了一波長期租賃潮，他們的操作真是讓人難以置信。”視頻中，一名博主用故弄玄虛的語氣侃侃而談，“在即將斷供之前，他們先把房子租給二舅，簽了長達20年的租約。但三個月以後，出租人還是被起訴了，房子被查封。到了開拍時間，因為有長期租賃，根本就沒人願意拍，第一輪拍賣流拍，第二輪拍賣5.6折，這時二舅底價競拍成功，根本沒有競爭對手……”這同一套說辭，卻在多個打著“保房”旗號的視頻中重復出現。一些視頻封面甚至還打出“騷操作”“迷之操作”等標題引流，點贊數過萬。一名博主直言有四種辦法保房：快斷供時將房子租給自家人，簽下10到20年的長租合同；法拍房業主離婚了，財產沒分配，房子被封後，另一方提出異議，可能撤拍；法拍房住著未成年人，監護人以孩子的名義提出異議，在離婚協議中寫清楚孩子需要住到滿18歲；房子在查封前賣了，但是沒過戶，買房者可以提出異議。視頻結尾，博主暗示，“想知道更多辦法要私聊。”南都記者註意到，發布視頻者自稱是房產中介、法務咨詢公司員工或是律所律師等，評論區有多名網友留言“逾期能辦不”“如何保房”等。這些視頻引起了業內人士不滿。有資深銀行從業者向南都記者表示，“此舉先不說違不違法，至少不道德。”據其所知，自住房選擇斷供應該不太多，投資客可能受經濟影響選擇斷供。“我要去向平臺舉報，太忽悠人了！”有律師認為，“這是故意引導、教唆受眾走向對抗法律和對抗執行的違法犯罪邊緣。”還有律師直言，“網上流傳的斷供保房操作視頻，大部分都是誇大其詞，誤導民眾。”南都記者在多個發布斷供保房視頻的博主後臺私信，表示想咨詢相關事宜，大多被要求添加微信或留下聯系方式再聊。而在後續咨詢中，他們詢問了所在行業、負債、收入、資產、社保等個人情況，甚至還有人追問房子所在的樓盤及詳細地址，想要保房的年限，並要求發送個人征信信息、最近一年的房貸還款流水等。“了解房子所在地、大小、樓層、面積是為了跟銀行更好協商，匹配出個人信息才能評估給出具體方案。”一家提供斷供保房咨詢服務公司的工作人員，向南都記者介紹了保房基本操作。他說，團隊可以提供保房方案，在此期間設置“防火墻”，讓房產5年內不被拍賣。他介紹，如果是按揭貸款的形式，房貸逾期三個月後，貸款銀行就會向法院起訴。如果沒有償還能力，銀行將會向法院申請執行房主名下財產。法院查封評估房產後，將進行法拍。“一般情況下，房子起拍價是市場價的7折，如果一拍流拍，第二次上拍價格就會在一拍的基礎上再打8折。”“如果以這個價格成交，最終房子被處理了，但還是沒辦法覆蓋債務，可能還欠銀行一部分錢。”他表示，針對這種情況，“斷供保房”團隊將按房主情況打造保房方案。例如，在逾期前將房子租出去，拿到租賃合同，“如果你有租賃合同，買賣不破租賃，基本上別人就不敢拍你的房子。如果你有資金的話，後續我們會指導你怎麽再讓家人幫你拍回來。”對方還強調，這些保房方式都要合法合規設立，“你沒逾期還能保5年，如果你已經被起訴了，就只能保一兩年了，操作空間有限。”令人詫異的是，有博主用“保房迷之操作”視頻引流，但南都記者咨詢時，工作人員卻表示“這種方式不可取”。還有人透露，“用這種辦法保房，風險非常高。”一則視頻顯示主播拍攝場地位於某律所。南都記者以咨詢斷供保房業務為名聯系了該律所，一名律師表示，操作保房需要看客戶的借款合同來制定保房方案，“訴訟流程都會經歷的，銀行不可能直接給你3-8年斷供不起訴，肯定不現實”。具體操作時，律師會通過訴訟等方式為客戶爭取時間，“如果你什麽都不做，從銀行起訴到法拍可能一年時間，我們可以將時間延長到幾年，給你爭取時間去賺錢，如果到時還沒解決債務問題，該拍賣還是會拍賣。”同時，她還反復強調作為法律從業者，律師幫忙操作保房每一個環節都要合法合規，並提及有些法務公司的人員不具備律師資質，指導客戶去操作保房，不管有沒效果，只負責收服務費。“讓你弄假的租賃、假的居住權，搞不好就把自己搭進去了，妨礙司法公正，提供虛假材料。”南都記者註意到，通過這些視頻引流後，博主或其身後團隊以賣課、收咨詢費和保房服務費等形式賺錢。添加微信後，自稱為博主助理的工作人員便開始向南都記者推銷保房課程。對方稱，如果要咨詢，可以在博主直播間申請連麥現場解答，也可以支付598元下單保房課程，課程中有針對訴前、訴中、訴後的保房方案。“如果需要線下電話咨詢，則要付費兩千元。”除了借機賣課外，還有團隊通過提供保房方案收費，在房貸逾期前後不同處置階段，收費標準也不同。這些保房團隊的收費並不低，南都記者給一名博主留下聯系方式後，一名助理介紹，如果房貸即將逾期，團隊律師會和銀行協商延期還款，並交付方案給房主，此次協商的費用是1998元。“如果逾期了，下階段的收費根據房子的價格而定。”是否能如視頻所說，長租給親戚保房？該助理稱，“如果銀行協商不下來，再考慮走這個方式。”一名法務咨詢公司工作人員介紹，團隊可以為房主出保房5年的方案並指導操作，收費是總欠款的3%。但其也表示，逾期後被起訴，還是會影響征信問題。其還介紹，成功保房5年後，房子若依然面臨法拍問題，團隊將另外收費，可繼續指導房主如何通過親友，將房子拍賣回來，並幫忙找過橋公司墊付拍賣的尾款等，這樣還能緩解房主的欠款問題，減少部分債務。
“其中有很多不確定因素。”對此，廣東諾臣律師事務所合夥人蔡佳峻告訴南都記者，無論是讓親友拍回房子，還是找過橋公司墊資拍賣，都是拆東墻補西墻，債務依然存在，並且需要償還。“這容易給當事人帶來誤導，產生更多成本，包括新產生的債務和延緩期間產生的債權本身的利息，以及遲延履行的債務利息等。”廣東法制盛邦律師事務所律師徐成洪提醒，“建議即將斷供的業主要擦亮眼睛，避免被這些人再賺一筆，導致財務狀況雪上加霜。”南都記者就此事聯系了中國銀行客服，對方表示能否斷供保房，“要看當時合同如何約定……如果因為個人原因還不上，可以和當時辦貸款的銀行協商”。其建議市民不要輕信網上斷供保房的視頻，“不是我們官方公布的，不確定真實性”。中國農業銀行客服同樣表示，客服可以提供銀行個貸部門電話，供市民咨詢當地政策，“網上的方法不可全信，最好還是跟當地個貸部門具體核實”。
針對上述斷供保房操作方法，南都記者梳理發現，曾有人利用虛假租賃對抗法院執行被識破。
今年10月，湖北襄陽市樊城區人民法院公布一則案例。在申請執行人某銀行與被執行人武某借款合同糾紛一案中，涉案房屋交付之際，武某突然來到法院並向執行幹警提交了一份“房屋租賃合同”，稱早在2022年就將房屋出租並交付給鄒某，租期為15年，由於租賃期未滿，為保障鄒某的合法權益，其無法配合法院開展騰退工作。
但在評估拍賣過程中，該房產一直處於空置狀態，室內並沒有居住使用的痕跡。同時，武某也無法提供任何收款憑證。在執行幹警的嚴厲追問下，武某如實供述了偽造租賃合同的行為。法院對於武某妨礙執行的行為可以采取罰款、拘留等措施。在執行幹警的“軟硬兼施”下，武某向法院承認錯誤，並主動騰退案涉房屋。律師蔡佳峻指出，利用“買賣不破租賃”的法律規則來阻礙拍賣和執行，關於租賃關系是否真實、合法、有效，法院一般先看是否符合社會一般常理，“比如購房者只有一套住房，只有一個生活起居點，還要租給自家人，這是不符合常理的。”其次，看簽訂的租賃時間和期限，“有些是簽訂十年、二十年的，法院會要求當事人對租賃時間進行合理說明。”並且，從承租人的身份、簽訂時間、有無實際居住等方面，來判斷是否有真實的租賃需求和租賃關系存在。他強調，如果被證實是惡意串通損害他人合法權益的租賃關系，相關方可以向法院申請確認租賃協議無效。律師徐成洪告訴南都記者，有的博主宣傳，在準備斷供前簽訂長期租賃合同，讓房子流拍，然後在第二次拍賣時再找人拍下。雖然房屋有長租，在法院拍賣時確實會影響到買房者的競買意願，但根據《民法典》規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。但若抵押權設立後再出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押權，所以銀行作為抵押權人，在抵押權實現時，有權要求承租人遷出房產，法院也有義務在將房屋清場後再拍賣，或拍賣成功後清場交付給買受人。如果業主能證明確實是唯一住房，可以向法院申請預留5至8年的租金。關於引流視頻提到通過“法拍房業主離婚，另一方提出異議”來保房的方法，蔡佳峻向南都記者表示，“很多貸款方處於優勢地位，在簽訂貸款合同時夫妻雙方已經是共同作為借款方，以及將房子設立抵押擔保，這種情況下，無論離不離婚，夫妻雙方都是債務人，房子作為抵押物也是要被查封拍賣變賣的。”如果是夫妻一方的個人債務，但房子的產權屬於夫妻雙方共有或者是屬於夫妻共同財產的，債權人依然可以提起代位析產訴訟，請求法院對夫妻共有的財產進行析產處理，法院可以將房子拍賣變賣後為非債務人一方保留相應財產份額。針對引流視頻“以孩子名義提出異議，在離婚協議中寫清孩子居住至18歲，就可以阻卻執行”這一說法，徐成洪表示，這並沒有法律依據，“這是故意混淆居住權的概念。離婚協議是對夫妻共同財產的處置，孩子也不是房屋的權利人，不能對抗作為抵押權人的銀行實現抵押權”。
